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房地产业价值链问题及其剖解

2021-02-02 10:07上一篇:岳阳别李十七越宾 |下一篇:没有了

本文摘要:美国战略管理专家迈克尔波特(Michael Porter)在《竞争优势》中明确指出,价值链是企业设计、生产、销售、交付和保证产品的内部过程或操作。迈克尔波特之后的价值链概念注重与其他企业的联系。Janmes Botkin (1992)指出,价值链是通过链中不同企业进行设计、生产、组装、分销和零售的过程,是一个更广泛、更系统的概念。

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美国战略管理专家迈克尔波特(Michael Porter)在《竞争优势》中明确指出,价值链是企业设计、生产、销售、交付和保证产品的内部过程或操作。迈克尔波特之后的价值链概念注重与其他企业的联系。Janmes Botkin (1992)指出,价值链是通过链中不同企业进行设计、生产、组装、分销和零售的过程,是一个更广泛、更系统的概念。

最近,价值链的概念更加关注信息获取对于企业控制价值链核心资源的重要性,因此价值链的概念发展了数字价值链,数字价值链是通过互联网形成的电子神经系统(ThomasandKevin P.Michaels,2002)。房地产行业的价值也在一定程度上遵循价值链理论的基本结构。房地产行业价值链是指行业价值的主要创造者——政府、开发商和土地使用权转让者。

这些经济单元通过相互协作,共享不同的价值构建功能,在上下游产业共同从最后的消费者手中获取住宅产品时,形成围绕房地产合作互联的价值体系。在这个过程中,这个系统不仅降低了价值,而且构建了新的价值。房地产的发展过程反映了行业收入的集中,其整体财富的快速增长并没有带来财富在利益相关者之间均匀分配的快速增长。

从表面上看,房地产企业的所有者是仅次于行业财富快速增长的受益者。产业链各主要环节的收入分配不合理,是房地产行业价值链不完整的最重要表现。一、中国房地产价值链现状从其发展来看,中国房地产行业价值链并不存在一定的缺失,具体体现在以下两点。

(一)财富分配博弈中的财富建设主体不公平。从价值构建的来源和收益分配的结果来看,投资者(房地产开发商)可以用自己的资本和管理获得资本报酬和企业家报酬,即投入资本和企业家人才。房地产交易市场是一个竞争更加激烈的市场,参与交易的要素流动更加顺畅。

因此,长期以来,投资者无法提供社会平均利润。然而,中国房地产开发商提供的收入往往远高于平均收入。从房地产开发最重要的因素土地的分析中,我们可以看出其背后的一些驱动力。

土地交易市场化是房地产开发的起点。在土地市场交易过程中,地方政府具有双重身份,既是仲裁者,又是交易者:一方面,作为行业主管机关,对交易过程进行监督和判断;同时,他们往往通过自己的土地代理机构作为市场主体参与微观交易过程。而且,由于地方政府有强制征用集体土地的权力,这种强制使政府有可能低价向农民征用土地;在与房地产开发商的交易过程中,土地可以以合理的市场价格出售,以提供土地交易中的差价。

从集体土地使用权出让方的角度来看,收回土地使用权必须得到补偿,不存在寻找新生活来源的成本和失去稳定生活保障的风险成本。韩军等人(2005)的研究发现,低价征地是当前损害农民利益的一个值得关注的问题,它已成为新时期“以农养工,以乡养城”的一种新形式。根据国土资源部征地制度改革专责小组的估计,政府一般可以从农业转土地中获得60%以上的收入。

(二)无法建立产业平衡,目标产业的动态平衡体现在供求结构基本平衡,价格更加稳定,没有结构性对立,会导致社会对立和收入失衡。目前,上述动态平衡目标在中国房地产业的发展中几乎还没有确立。供应结构不合理,价格波动不大 同时,房地产业的发展呈现出以下特点:不完全性;大部分是依赖型的,很难过渡到自律型的产业价值链;刚性小于柔性;构成和发展的政策诱因;低级和高级产业价值链共生。房地产行业几乎容易受到政策调整的影响,表明其抵御政策风险的能力很小。

一般来说,由于惯性或惯性,行业总是在某种程度上表现出一种刚性。同时,为了适应环境,行业需要适应市场和产业生命周期等。这往往表现出一定的灵活性或变通性。

所以说行业既有刚性又有弹性。目前,房地产行业适应环境市场需求和产业周期变化的能力需要进一步加强。柔性或弹性太大,行业刚性小于弹性。此外,在一些地方,非法征地和占用土地导致补偿标准低,失地农民往往得到适当安置。

被征地农民失去稳定的收入来源,影响了经济和社会的稳定。2.房地产业价值链不合理的原因在我国,房地产业价值链不合理主要是由以下原因造成的:(1)房地产交易市场三大目标协调性较差。

在房地产交易市场中,政府、房地产投资者和集体土地使用权出让方三者目标不协调。政府的目标是最大化社会剩余价值,同时建设政治成果,促进经济快速增长,维护社会稳定。

企业(房地产开发企业和开发商)的目标是生产利润最大化,尤其是追求超额利润是房地产开发企业永恒的主题。对于享有土地使用权的农民来说,目标是个人收入最大化。

三个目标的空套太狭隘了。尤其是在“政府投资者”和作为土地使用权转让人的农民中,空置率更低。在市场交易中,被征地农民普遍受教育程度较低,享受的社会资源较少,参与当地政治经济生活的能力和影响力较小;而基层政府管理部门及其土地委托机构和开发商处于主导地位。因此,政府和投资者更容易形成“持续的利益共同体”,设计不利于他们的交易规则。

这些交易规则往往对被征地方更有利。这为房地产不合理的价值结构和收入分配铺平了道路。(二)作为财富建设主体之一的农民土地产权尚未合法取得。

由于国家有强制征用集体土地的权力,政府设定的土地征用价格往往高于土地的市场均衡价格。然而,在价格谈判中,农民在大多数情况下是土地收购结果的被动接受者。从中国国情的现实来看,农民在获得财富后享受土地和房地产。

在我国,由于集体土地的产权不明确,这部分农民的财富本质上是在既定的可强制执行的物权法之外。根据秘鲁学者索托的估计,在秘鲁和埃及这样的国家,每10个人中就有8个人的财产在正规经济之外。法律资本之外的财产总值不仅与法律资本之内的一样多,而且使外国援助相形见绌。

在埃及,法律之外的财产总额等于所有记录财产总额的55倍(包括苏伊士运河和阿斯旺大坝);在海地,这部分房产等于总投资的150倍;在前苏联等国家,穷人享有的法定资本以外的房地产潜在价值高达6.3万亿英镑。法律规定的这些财产相当于* * * *以来这些国家外来投资的20倍,相当于世界银行和国际货币基金组织对发展中国家贷款的46倍,完全相当于全球前20家最繁荣证券交易所(包括纽约、东京、伦敦、法兰克福、多伦多、巴黎和米兰证券交易所)所有上市公司的总市值。是p 补偿标准和奖惩措施不统一,是征地过程中经常出现的隐患,阻碍了房地产行业的健康稳定发展。(3)财富建设和收入分配几乎没有遵循市场规律,没有准确发挥政府宏观调控的作用。

劳动价值论主张价值建构与收入分配相统一;要素价值理论指出,资本、土地、自然资源等非劳动要素都像劳动一样构成价值,因此各种要素都有理由参与收入分配。同时,财富和价值的增长是生产要素不可或缺的,因此要素所有者必须凭借其要素所有权获得报酬(魏兴华,2003)。党的十六大报告提出,要把按劳分配和按要素分配结合起来,多劳多得。

它规定了劳动、资本、技术、管理技术等生产要素按贡献参与收入分配的原则。然而,在中国房地产业的发展中,财富建设和收入分配几乎不遵循宏观调控的指导原则,两者之间的关系往往被扭曲(陈希敏等人,2003)。


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